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10年“限外令”松绑 楼市疯狂一幕难再现

【铝道】中国楼市 限外令 即将跨入第10个年头之际，被政府叫停。

昨日(8月27日)，据商务部站消息，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是 限外令 自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。但业内人士普遍认为，中国楼市对外资的吸引力已不如当年，此次松绑只会释放微量的境外需求，不会对房价有明显拉升作用。

回顾限外令10年前诞生的初衷，如今的放松，预示着海外对人民币(6电解电容器.4038, 0.0003, 0.00%)的升值预期已经转为贬值预期。

此外，注意到，上述通知还要求，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政进入曲线显示页面策规定。这意味着地方限购政策对境外个人购房者同样没有放开。

获准购买自用、自住房

昨日，住建电工器材部、商务部、发改委轧钢设备、人民银行[微博]、工商总局以及外汇局等六部委联合发布通知，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》部分政策进行调整。

通知显示，国家将取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求；同时，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

我国楼市自2006年起实施 限外令 ，彼时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，大量外资通过投资中国房地产进入中国市场。为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差，进一步抬升中国房价，政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策。

2006年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，2009年再出台 向境外投资方出售国内资产征税 规定。到了2010年11月，国家外汇局出台规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2012年，国家发改委也发出通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

事实上，中国放开 限外令 并不突然。今年3月15日，国务院总理李克强在答问时就曾表示，欢迎外国人来中国买房。此外，当月公布的《外商对地球生态环境起侧重要的调控作用投资产业指导目录(2015修订)》中，也删除了 限制外商投资产业目录 中的外商投资房地产的全部限制类条款。

今年以来，国内多地尝试放开 限外令 ，此次六部委发文，终于将放松 限外令 推到全国层面。

外资短期不会大量流入

仲量联行中国研究部总监周志锋告诉，伴随着人民币贬值预期增强，政府已经不用太担心外资在中国楼市重演2006年时的疯狂一幕。 现在是一个较好的时机来调整限外政策，因为当年采取的一些行政手段现在已经显得不合时宜，也不符合我国市场化改革目标。简单来说，政府就是选择了一个合适的时间来调动态疲劳实验机：整不合适的制度。 周志锋说。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然 限外令 的放松会打开部天线插头分外资置业能量，但目前并不会对国内楼市产生过大影响。他认为，国内楼市并没有走出整体低迷的境况，此时投资很难获取微粒悬浮体系的剪切增稠特性及其影响因素研究高额的回报，因此对外资的吸引力不大，释放出的需求会相当有限。 在国内经济前景不明朗的情况下，当下境外资金的离场动力已经大于入场。 宋会雍补充道。

目前海外投资者对中国大陆的房地产市场缺少热情，只有上海和北京还能获得了较多的关注度。

周志锋也表示，国内住宅市场库存量依然很大，房价很难像十年前那样快速上涨。这两年的数据却显示境外资金的投资动力正在减弱。